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重磅!宁波商品房预售资金和存量房交易资金监管升级

2019-11-25 13:23:57 | 来源:羊井殷寺新闻 | 热度:583 | 评论:0

为进一步加强宁波市商品房预售资金和存量房交易资金监管,保障资金安全,保护购房者合法权益,维护房地产市场秩序,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波中心支行、宁波市银保监督局、 宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》。 全文如下。

宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)

第一条为了进一步规范我市商品房预售资金的监督管理,防范和降低房地产交易风险,保护购房者合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《浙江省商品房预售资金监督暂行办法》(浙住房建设[2010]72号),结合宁波实际,制定本细则。

第二条市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称“市住房和建设部门”)负责全市商品房预售资金监管的监督和指导。区、县(市)和开发区住房和城乡建设行政主管部门(以下简称“属地住房和建设部门”)具体负责本辖区内商品房预售资金的监督管理。

中国人民银行宁波中心支行、宁波银行保险监管局、区县(市)办事处(以下简称“中国人民银行”、“银行保险监督部”)负责辖区内商业银行预售资金的监督管理。

住房和建设部、中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会统称为“监管机构”。

第三条房地产开发企业应当选择商品房预售项目所在区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并设立商品房项目预售资金监管账户。不得按预售批次与不同监管银行签订预售资金监管协议。

海曙区、江北区、鄞州区商品房预售项目,三个行政区域可选择一家商业银行机构作为监管银行。

商业银行在商品房预售项目所在县(市)没有分支机构的,房地产开发企业可以选择商业银行在本市的市级机构作为监管银行。商业银行市级机构应当履行商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托或委派给其他附属机构。

第四条工程造价应当根据房地产开发企业提供的工程预算总清单确定,并由具有专业资质的造价咨询机构编制、签字盖章,但单位综合建筑安装工程造价不得低于市住房和建设部门公布的标准。

整个装饰住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装饰工程造价。

第五条房地产开发企业与抵押贷款银行签订抵押贷款合作协议时,应当明确规定抵押贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应将抵押贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统备案。

房地产开发企业申请商品房预售许可证,应当向当地住房和建设部门提交预售资金监管协议和抵押贷款合作协议文本。

第六条国土房建部门在发放商品房预售许可证前,应当核对商品房项目的工程造价预算清单、预售资金监管协议、抵押贷款合作协议文本等材料,并召集相关部门、房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位、监理银行、抵押贷款银行合作披露商品房项目预售资金的监管事项及相关责任,形成书面记录。

房地产开发企业在销售过程中增加或者调整抵押贷款合作银行的,应当在签订抵押贷款合作协议或者调整后三个工作日内书面通知当地住房和建设部门。新增抵押贷款合作银行的,房地产开发企业应当将抵押贷款合作协议上传至预售资金监管系统备案。

第七条房地产开发企业应当在销售现场公布预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行和监管举报电话。

第八条预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款均应存入预售资金监管账户。

房地产开发企业只有使用pos机收取预付款,才能使用受监管账户约束的pos机。监管银行应当配合和协助房地产开发企业代收售房款。监管银行应对监管项目进行不定期检查,掌握监管项目的销售情况。

房地产开发企业应向监管银行提交一份对账清单,包括合同号、净签应收金额和净签实收金额(清单样式见附件)。监督银行应核对总金额并加盖售房款总额章进行确认。房地产开发企业申请商品房预售合同备案时,应当提交经监管银行确认的对账清单。

抵押贷款银行应每月向监管银行提交抵押贷款发放清单(清单样式见附件),不得将抵押贷款转入非预售资金监管账户。

监管银行应根据商品房预售合同号建立资金入账台账,跟踪监管按揭贷款转入预售资金监管账户,每月汇总监管项目预售首付款、一次性付款和购房贷款收款情况。

第九条商品房预售监管资金的范围为监管项目建设成本的130%。监督项目有项目担保的土地抵押贷款的,土地抵押贷款的本息也应当纳入监督范围。预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。

重点监管基金实行动态监管。重点监管资金金额为预售监管资金各支付点剩余项目成本的130%与土地抵押贷款本息余额之和,直至商品房交付条件满足。

普通监管基金是指超过重点监管基金额度的预售监管基金。

第十条房地产开发企业可以用银行出具的涵盖预售商品房项目建设期、竣工交付期的单方面不可撤销现金担保代替同等金额的监管资金。现金担保应规定支付条件和程序。

第十一条监管资金应当按照预售资金监管协议和本细则的规定支付。预售资金监管账户的资金余额不得低于本细则第九条第二款规定的重点监管资金数额。

监理银行应根据建设监理企业出具的工程进度证明支付相应的工程资金。如果项目资金是从预售资金监管账户的监管资金中支付的,应以施工总承包商为收款人。监理银行应由房地产开发企业、施工总承包商和施工监理单位共同签署并确认工程付款,并根据发票及相关资料转入施工总承包商账户。如确需直接转入分包商账户,发票及相关材料应由施工总承包商签字确认,并提供分包合同。

非工程资金由预售监管资金支付的,应当由房地产开发企业、收款人及其他相关方签字确认,或者由监管银行依据发票及相关材料按照相关规定支付。非工程资金累计支付总额不得超过工程造价的20%,已用于工程资金的贷款资金的返还不属于非工程资金的支付。

第十二条监管银行发现预售资金入账异常,或者发现房地产开发企业申请的项目付款与竣工工程量或项目进度明显不符的,应当督促房地产开发企业或相关抵押银行进行整改并及时向监管部门报告。

第十三条商品房监理项目符合交付条件后,房地产开发企业应当根据相关证明材料向监理银行申请注销监理资金账户。商品房监理项目的土地已经抵押的(不含在建工程抵押),房地产开发企业应当在土地抵押注销后申请注销监理基金账户。

房地产开发企业应当同时向当地住房和建设部门提出注销监管资本账户的申请。

第十四条房地产开发企业有下列情形之一的,当地住房和建设部门应当对该企业进行约谈,暂停网上签约,并责令其限期整改。拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应的法律责任:

(一)未在销售处显著位置公布本细则第七条规定的信息的;

(二)未按规定及时将房屋销售收入存入预售资金监管账户的;

(三)责令抵押贷款银行或者配合抵押贷款银行将商品房抵押贷款转入非预售资金监管账户;

(四)提供虚假材料申请分配商品房预售监管资金的;

(五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

第十五条建设总承包、分包、施工监理单位隐瞒、编造事实或者出具虚假证明材料,收受或者协助房地产开发企业收受预售监理资金的,国土房建部门应当按照有关规定进行处理,并记入建筑业不良信用记录。造成损失的,承担相应的法律责任。

第十六条商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,应当按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应的法律责任:

(一)监管银行未按要求控制重点监管资金实际数额的;

(二)监督银行擅自划拨资金,或者协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的;

(三)抵押银行未按规定将预售资金转入监管账户的。

第十七条建立商品房预售资金监管制度,对商品房预售资金实行网络化管理。各商业银行网络系统应与监管系统对接,确保监管信息的实时传输,并提供相应的金融服务。监管部门应积极运用监管制度,加强对资金监管的监督管理。

第十八条购房者应积极维护自身合法权益,配合监管部门、银行、住房公积金管理部门,并将预售资金存入监管账户。

第十九条申请商品房预售许可证的项目,自2019年11月15日起按照本细则执行。

宁波市存量房交易资金监管办法(试行)

第一条为进一步规范我市存量房市场行为,防范和降低房地产交易风险,维护交易当事人的合法权益,根据《住房和建设部等部门关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》([2016年第168号)的要求,制定本办法, 市住房和建设委员会等八部门结合我市实际情况发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》([215号)、《关于进一步规范和加强住房网备案的指导意见》([2018年128号)、《关于加强房地产经纪人管理的实施意见》([2017年10号)。

第二条市住房和城乡建设行政主管部门负责监督和指导全市住房存量交易资金监管工作;区、县(市)和开发区住房和城乡建设行政主管部门(以下简称“属地住房和建设部门”)具体负责本辖区内存量房交易资金监管的监督管理。

中国人民银行宁波中心支行、宁波银行保险监管局、区县(市)办事处(以下简称“中国人民银行”、“银行保险监督部”)负责对辖区内商业银行开展存量房交易资金的监督管理。

住房和建设部、中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会统称为监管机构。

第三条本办法适用于本市范围内国有土地上存量房交易资金的监管。

第四条本办法所称存量房交易监管基金是指房价(包括一次性支付、分期支付、首付款、抵押贷款等)。)买卖双方在存量房买卖合同中约定,办理存量房转让所涉及的首付款、税费和房地产经纪机构佣金,是否包括资金监管,由交易双方约定。

第五条房地产经纪机构便利的存量房交易,交易当事人应当选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行(以下简称监管银行)办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接收取和管理证券交易所的交易资金。

当事人可以自行选择是否为自己完成的存量房交易办理交易资金监管。

第六条接受资金监管的交易双方在签订存量房网上买卖合同时,应当约定采用资金监管方式结算房价。买受人需要申请个人购房商业贷款的,贷款银行和监管银行应为同一家银行,并在完成网上签约后向贷款银行申请贷款意向;申请住房公积金贷款,合同网上备案后,应当提交住房公积金贷款申请。

贷款银行和住房公积金管理部门应在受理买方贷款申请后七个工作日内明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款时,申请人应明确贷款意向,并在9个工作日内完成贷款审批,并将结果及时告知申请人。

第七条自闭存量房屋买受人申请个人购房贷款(含住房公积金贷款)时,贷款银行或住房公积金贷款承办银行应当提醒当事人办理交易资金监管和自闭房价风险。

购房人申请个人购房贷款(包括住房公积金贷款)必须取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款的审批后,方可办理后续交易手续。

第八条交易双方应当与监管银行签订交易资金监管协议,并就交易的基本情况、交易资金监管的范围和金额、监管账户的开立、监管期限、资金接收时间、利息、资金划转、交易或协议终止时的资金划转、监管银行的责任、违约责任等事项达成具体协议。

第九条交易双方应将监管银行的个人结算账户作为交易资金的监管账户。监管银行应冻结和管理账户中的资金,资金的存放和转移应通过账户进行。在监理期内,双方应保持上述账户处于正常状态。

监管账户存续期间产生的资本利息的所有权应由交易双方约定。

第十条买卖双方应在买方获得贷款银行贷款意向并完成住房公积金贷款审批后五个工作日内完成纳税并向房地产登记机关申请房地产登记。逾期不办理的,应当重新申请贷款意向和住房公积金贷款审批。

第十一条监管银行应申请取得房地产监管服务平台的使用权限,并严格按照平台使用规范操作;办理资金监管和贷款业务时,应以网上签订合同为审查依据。严格按照基金监管协议,交易资金将立即划转。

监管银行应为存量房交易当事人提供免费服务。

第十二条存量房交易过程中,交易当事人应当充分了解交易风险和交易资金监管内容。

房地产经纪机构及其从业人员在为存量房买卖合同提供网上签约服务时,应当将资金监管的相关内容告知当事人,并协助当事人与监管银行签订资金监管协议。

第十三条监管部门和监管银行应当建立信息交换机制,实现住房信息查询、网上签订存量房交易资金监管协议、办理贷款业务、监管资金转移等信息共享。通过房地产市场监管服务平台。

第十四条监管银行在为营运资金提供监管服务过程中,不得有下列行为:

(一)未按照本办法第六条规定申请贷款意向的;

(二)未按照本办法第七条的规定提醒当事人办理交易资金监管和住房资金自付风险的;

(三)未按照本办法第八条的规定与交易当事人签订资本监管协议的;

(四)未按资本监管协议履行协议的;

(五)未按照监管服务平台使用标准运行的;

(六)违反本办法第十一条第二款规定,收取资金监管服务费的。

违反资金监管规定的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,应当按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应的法律责任。

第十五条房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,不得有下列行为:

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